自黄金签证政策实施以来，希腊房地产市场快速升温，雅典南部、比雷埃夫斯港、克里特岛与圣托里尼等热门区域成为大量外籍买家的首选目标。面对强劲的海外投资需求，不少中介和开发商为争取交易，有意放大房源优势，甚至模糊产权状况，引发购房后纠纷频发。

对移民申请者而言，房产不仅是身份路径，更关乎资产安全和未来稳定居留。识别房产市场常见陷阱、核查合法性信息、做好尽调准备，是避免因选房失误而影响身份落地的关键保障。

虚假海景房识别重点：景不等于视野

“海景房”在希腊房产宣传中是高频关键词，吸引力极强，价格往往比普通住宅高出一至两成。不少所谓海景房仅在地图上接近海岸，实际视野被前排建筑遮挡，或视线受限于楼层高度、地形差异，严重偏离购房者预期。

常见操作手法包括：

使用广角镜头拍摄高楼视角，将远处海面剪裁进画面；

在项目尚未建成前模拟渲染图中加入夸大海岸线效果；

宣称“可看见海”，但实地仅在远处一线勉强可辨轮廓；

利用楼盘前暂时空地制造通海错觉，实则规划中为建地。

建议在签署任何意向协议前，坚持实地勘察房源并亲自登楼查看视野情况。如无法到场，可委托律师与第三方评估师拍摄不经剪辑的视频资料，同时要求开发商提供由建筑师签署的视角模拟图与地势剖面图，验证其说明是否与实际一致。

产权瑕疵房最需警惕四类典型问题

在希腊买房，最大风险往往不是价格虚高，而是产权不清或使用限制。产权瑕疵是导致身份申请失败与后期居住风险的根本诱因，以下四类房源需特别警惕：

一是共有人未放弃处分权的继承房产

部分卖方仅为共有人之一，或房产处于继承未分割状态。若共有人未出具放弃声明，任何单方出售行为均无法完成合法过户。

二是抵押未解除的抵债房产

不少房源因开发商或业主历史债务问题被抵押登记。即使可出售，若抵押未解除，买方需承担潜在被追偿风险，且交易无法顺利完成产权登记。

三是建筑违规扩建未申报的老旧物业

希腊城市更新缓慢，许多早期建成物业未经规划审批即擅自扩建、加层或改变用途。此类房源虽表面完好，但因不符合法规，无法申请合法居留。

四是用途不符合居住许可条件的商业类房产

黄金签证明确要求投资对象为“可居住物业”。若房产在土地用途登记中标注为“仓库”“店铺”“办公用地”等，即便面积与价格符合标准，身份申请亦无法通过。

在核查过程中，应要求卖方出具土地登记局的完整产权报告、使用证明、公用面积说明以及市政建筑合规证。请律师通过国家房产电子注册平台对登记编号进行核验，确认是否存在抵押、查封、共有人争议等风险信息。

开发商隐性捆绑与虚假折扣须谨慎对待

希腊部分开发商为促成交易，会以“限时折扣”“送家具”“帮办手续”等名义吸引买家。

折扣前抬高标价，实则无真实让利；

家具与装修由开发商控制交付，质量低下无法更换；

移民申请“免费代办”捆绑律师服务，费用暗藏于购房总价中；

后期合同附加多项费用，如共管基金预缴、维修基金等，实际房价被人为拔高。

面对此类宣传，建议详细拆解付款清单，逐项核对房款结构，并要求签署独立的律师服务协议，保障法律代理行为独立不受开发商干扰。

远程选房风险高于预期 应谨慎委托与分批操作

在无法实地考察的情况下，不少申请人选择远程选房模式，信任中介或第三方视频资料完成房产挑选。这个方式虽提高效率，但因缺乏实地判断与即时核验，极易被不实宣传诱导做出错误选择。

建议远程购房遵循以下安全策略：

委托独立于卖方的本地律师团队主导产权调查；

分阶段支付购房款项，首付后进行合规审查通过再进入尾款；

保留合同原件与视频看房记录，必要时留存证据；

若买入二手房，务必核查过往交易次数与价格是否异常波动；

优先考虑已完工并通过使用许可审批的现房，降低法律与工期风险。

多方核查是杜绝陷阱的核心策略

避免购房陷阱并非依赖某一方的诚信，而是建立在全流程多点验证机制上。建议申请人配置“律师+评估师+会计师”三位一体尽调体系：

由律师进行法律合规核查与合同把关；

由建筑评估师核实结构安全与规划合规；

由会计师检查购房发票与资金申报合规性。

只有在法律、结构、财务三方面均通过核查，方可进入正式交易阶段。对于声称“可跳过流程、快速申请”的房源，应一律视为高风险操作。

在资产全球化时代，每一笔跨境配置都必须建立在清晰法理、真实信息与独立验证之上。唯有对房产本质与法律框架具备深刻理解，才能在众多房源之中甄别陷阱、避免误判，确保希腊身份之路走得稳、走得久。