自2023年下半年起，希腊官方针对黄金签证政策进行分区门槛上调，将部分热门城市及旅游区域的最低购房标准从25万欧元提升至50万欧元。这个变化使得移民申请人不仅需要重新审视房产选择策略，也必须对整体资金安排做出更精细化的规划。在新政策框架下，除了购房本身的基础投资外，还涉及房产评估费用、律师代理费、公证与注册费用、官方规费、尽职调查、翻译认证与年度持有成本等多个细节性支出。

基础投资额度因区域不同而差异显著

在新政实施后，希腊黄金签证购房移民的基础投资可按区域分为两档：

第一类为门槛仍维持在25万欧元的非热门区域，包括部分中小城市或首都雅典外围郊区，此类项目较适合追求身份而对地段要求不高的申请人。

第二类为门槛提升至50万欧元的核心区域，如雅典市中心、南部海岸线、塞萨洛尼基主城区及高需求岛屿地区。因该类区域房产通常开发标准较高、未来转售潜力较强，也更受家庭自住需求者青睐。

申请人在选定投资区域后，即可据此设定核心购房资金支出预期为25万至60万欧元之间，视具体房源面积、楼龄、地段与开发商附加服务内容而略有上下波动。

房产交易附加税费结构一览

在购房主投资额之外，房产交易本身将产生一系列法定税费，主要包括：

转让税（若购买的是二手房）：为房产评估价的3%

增值税（若购买新房或预售房产）：率为24%，由开发商收取并上交国家

公证费：为房产交易额的1%至1.2%，用于房产交易的正式公证

土地注册费：为0.5%至0.7%，用于产权登记在希腊土地局系统中

房产评估费：300至500欧元，具体金额视项目而定，由注册评估师出具报告

若以50万欧元购房为例，若为二手房，总税费约在2万至2.5万欧元区间；如为新房，则因增值税显著拉高总成本，可达到10万欧元以上。

律师代理服务费用结构清晰透明

在希腊购房并办理居留申请过程中，律师的角色至关重要。专业律师团队通常承担以下职责：

起草与审查购房合同

核查产权清晰度

办理AFM税号申请

签署POA授权文件

指导汇款流程与税务申报

准备与递交黄金签证申请材料

全程与移民局对接

律师服务费通常按固定金额或购房金额一定比例收取，市场常见区间为5,000至8,000欧元。部分律所如服务覆盖全流程，可能另设翻译、公证、认证等增值服务附加费用。

官方规费与身份申请费用明确列项

黄金签证项目的官方申请费用以家庭成员数量为计费基础：

主申请人官方申请费：2,000欧元

每位附属家庭成员（配偶、子女、父母）另计：150欧元至500欧元不等

每人居留卡制作费：300欧元

每人指纹采集与生物识别录入：70欧元

材料翻译、公证费：套材料约400至800欧元，视翻译语言数量与认证机构资质而异

一个三口之家标准申请在官方规费部分整体约为3,500至5,000欧元之间。

年度持有成本需长期计入资产管理预算

身份获批后，申请人需长期持有购房资产，并按年度缴纳相关税务与管理费用：

ENFIA不动产税：每年500至1,500欧元，依房产评估价值浮动

物业管理费：为公寓类项目，约每年400至1,200欧元，含公共区域照料、保安、维护

水电及公用服务基本费：使房产空置，亦有基础服务计费，约每年300至600欧元

如申请人计划短期出租物业，另需考虑税务申报及代理费成本；如长期自用，则需安排定期检查与资产维护预算。

资金路径与账户管理附带成本提示

部分申请人可能忽视购房资金汇入与账户管理过程中产生的银行服务费用，如电汇手续费、账户维护费、国际转账中介费等。希腊银行系统对反洗钱合规审查严格，建议通过设立本地欧元账户汇入资金，并保留完整汇款记录，以防身份审查阶段出现证明缺口。

部分银行收取账户开设手续费、月度管理费与税务报告费，建议提前通过律师团队了解对应银行成本明细，避免申请过程突发资金管理障碍。

综合成本示意表简要呈现

以单个主申请人购入50万欧元新房为例，参考整体预算如下：

房产主投资额：00,000欧元

增值税（如适用）：20,000欧元

公证与注册费用：,500欧元

律师与法律服务：,500欧元

官方规费与居留卡办理：,500欧元

材料翻译及公证认证：00欧元

房产评估费用：00欧元

银行开户及电汇杂费：300欧元

总计参考预算区间：36,800欧元左右

若为25万欧元二手房，整体成本约在275,000至290,000欧元之间。

申请人在制定身份规划方案时，应将房产选择、区域门槛、税务配套、法律合规与资金路径视为一个系统整体，通过全面预算、合理分配与合规执行，将身份配置目标与资产保值增值目标协同达成。只有对每一项支出具备高度清晰与可控，希腊移民项目才能真正成为资产布局与全球身份战略的双重支撑。