在香港，海景房和山景房的景观权通常指的是房屋业主享有的对特定景观的“法律权利”，即该景观必须得以保留，以确保业主可以长期享有这种景观视野。在实际操作中，这些景观权并不总是明文规定，而是在一些特定条件下，才可能得到法律的支持或保护。

海景房通常指的是能看到海洋景观的房产，而山景房则是指能看到山脉、丘陵或自然景观的房产。这些房产的市场价格通常较高，部分原因正是由于这些特殊的视野资源。

香港景观权的法律背景

在香港，土地和物业的使用受到《土地注册条例》以及《城市规划条例》的制约。根据这些法律，土地的使用性质以及打造方式需符合官方批准的城市规划。景观权并未在香港法律中明确列出为一种独立的、可以单独主张的法律权利。

香港的法律并没有像其他一些国家那样专门规定景观权。根据香港现行的法律体系，房产的价值和景观往往是经过合同和交易协议来约定的。例如，在一些高端住宅区，打造商可能会经过合同条款约定，保障某些特定房屋的景观视野，并确保周边建筑不得破坏这些视野。

景观权的保护

1. 合同约定中的景观保障

在香港的房地产交易中，尤其是高端楼盘，打造商可能会在购房合同中明确提出保障景观的条款。这类条款通常规定了打造商或其他房产所有者在打造过程中不得建设妨碍景观的建筑物，或者不得改变已有的自然景观。

例如，一些海景房可能在合同中规定，若周边土地未来进行打造，打造商必须考虑到保护这些房产的视野，确保海景不受遮挡。在这种情况下，景观权更多的是经过合同约定来保护，而非经过普遍适用的法律规则。

2. 建筑计划与城市规划

香港的《城市规划条例》对建筑的高度、密度、用途等方面有严格的规定。在某些情况下，市官方可能会根据这些规定对建筑物的高度和位置进行限制，以避免影响到某些区域的景观。特别是在那些风景优美、经济价值较高的区域，规划者会特别注意保护区域的视觉效果，因而避免新建建筑阻挡重要景观。

例如，如果某个地区的某栋建筑原本可以享有开阔的海景，但在新建设施的规划中，这种海景可能会受到遮挡，官方可能会根据土地使用性质和市民利益的平衡，要求打造商调整其设计，确保现有房产的景观不会受到过度影响。

法律挑战和景观权的执行

虽然香港的房地产市场中海景房和山景房的价值较高，且景观对于买卖双方都具有重要意义，但在实际操作中，景观权的保护并非没有挑战。特别是在法律上，景观权并不是一种普遍的“自然权利”，因此其执行可能面临一定的法律障碍。

1. 官方规划与私人打造之间的区别

在香港，一些业主可能会面临周围新建高楼或商业打造对景观的影响。在这种情况下，业主是否能依法要求保护其景观视野，往往取决于合同中是否有相关保障条款，或官方的城市规划是否已经对这些视野做出保护。

在香港，官方的城市规划往往注重整个地区的利益，而不是单一物业的景观需求。若新打造项目符合计划与城市发展需求，官方可能不会在个别项目中为景观保护做出特别调整。

2. 缺乏明确的景观权法律

目前，香港的法律体系并未明确规定“景观权”，因此在法律诉讼中，业主主张景观权时往往面临一定的困难。即便在合同中有明确的保障条款，若打造商或新的建筑项目没有违背这些条款，业主也很难经过法律手段要求改变已经批准的规划。

景观权的保护大多依赖于合同的约定和官方的城市规划，而没有一项专门的法律明确赋予居民或业主对景观的“所有权”。

3. 邻里关系的法律纠纷

在某些情况下，业主之间的景观争议也可能引发法律纠纷。比如，一栋建筑物因某项扩建或装修工程，影响到了邻近房产的景观视野。虽然法律上没有专门的景观权保护，但邻里之间的协议、商定以及法院对不当行为的判定，可能会在一定程度上帮助解决此类争议。

例如，如果某一建筑项目因非法扩建或不符合规划，阻碍了邻近房产的景观视野，受影响的业主可以经过向法院提起诉讼，寻求恢复视野的可能性。

虽然香港的法律体系并未专门赋予海景房和山景房业主“景观权”，但在某些情况下，经过合同、计划与城市政策，景观的保护仍然能够得到保障。香港房产市场的不断发展，对于景观权的需求将越来越强烈，未来可能会出现更多的法律规定或政策调整来较好地保护业主的景观利益。

由于香港土地资源有限，城市规划的复杂性和房地产打造的多元化，景观权的保护仍面临诸多挑战。购房者在购买海景房或山景房时，除了关注房产本身的品质外，也应详细了解相关的法律条款和打造商的景观保障承诺，以确保自己的投资得到合理保护。